부동산 임대차 계약 후 하자 발생 시 책임 주체

부동산 임대차 계약 후 하자 발생 시 책임 주체

집에 문제가 생겼다면, 누가 고쳐야 할까요? 세입자일까요, 집주인일까요?

부동산 임대차 계약 후 하자 발생 시 책임 주체

안녕하세요! 오늘은 부동산 임대차 계약 이후 발생하는 하자 문제와 그 책임 주체에 대해 자세히 알아보겠습니다. 계약 당시에는 괜찮았던 집이 막상 입주하고 나니 물이 새거나, 벽지가 들뜨거나, 보일러가 고장 나는 경우 종종 있죠. 저도 전세로 입주한 첫날부터 보일러 문제로 고생한 적이 있었는데, 처음엔 “내가 수리해야 하나?” 싶더라고요. 오늘 이 글에서는 하자 발생 시 누가 수리비를 부담해야 하는지, 상황별로 어떤 법적 기준이 적용되는지 하나하나 정리해드릴게요.

목차

임대차 계약에서 말하는 ‘하자’란? 임대인과 임차인의 기본 책임 구분 상황별 책임 사례 정리 하자 발생 시 처리 절차와 유의사항 민법상 근거와 실제 판례 하자 분쟁 예방을 위한 체크포인트

임대차 계약에서 말하는 ‘하자’란?

하자란 임대차 목적물(집이나 상가 등)에 본래 있어야 할 성능이나 상태가 결여된 것을 말합니다. 이는 단순한 생활 불편을 넘어, 거주나 사용에 중대한 지장을 줄 수 있습니다. 예를 들어 보일러 고장, 누수, 곰팡이, 방음 불량 등이 대표적인 사례입니다. 계약 당시에는 발견되지 않았지만, 입주 후 발생하거나 드러나는 경우도 많습니다.

임대인과 임차인의 기본 책임 구분

구분	책임 주체	비고
구조적 결함 (누수, 곰팡이, 전기설비 고장 등)	임대인	임대인은 주거·사용 가능 상태를 유지할 의무 있음
일상적인 소모품 교체 (형광등, 배터리 등)	임차인	생활 중 자연 마모에 대한 책임은 임차인에게 있음
임차인의 고의·과실로 인한 파손	임차인	보증금 차감 대상 될 수 있음

상황별 책임 사례 정리

실제로 자주 발생하는 하자 유형별로 책임 주체를 정리해보면 다음과 같습니다.

• 보일러 동작 불량 → 임대인 책임 (기능 보장 의무)
• 화장실 변기 물 안 내려감 → 임대인 책임 (설비 유지)
• 벽지 찢김, 못 자국 등 → 임차인 책임 (사용 중 훼손)
• 에어컨 필터 청소 필요 → 임차인 책임 (일상관리)
• 세면대 누수 → 원인에 따라 다름 (노후: 임대인, 파손: 임차인)

하자 발생 시 처리 절차와 유의사항

하자가 발생했을 때는 임의로 수리하거나 비용을 선지급하기보다, 먼저 임대인에게 고지하고 협의하는 것이 중요합니다. 절차를 지키지 않으면 보상받기 어려울 수 있습니다.

• 하자 발생 즉시 임대인에게 사진과 함께 문자 또는 이메일로 고지
• 임대인의 수리 의사 및 일정 확인
• 임대인이 수리를 지연하거나 거부할 경우 내용증명 발송
• 임차인이 수리 후 임대인에게 청구 가능 (단, 임대인의 수리 거부 증빙 필요)
• 계약서 내 특약사항 확인: 일부 하자는 특약으로 임차인 부담 명시될 수 있음

민법상 근거와 실제 판례

조문	내용
민법 제623조	임대인은 목적물을 계약 내용에 따라 사용·수익할 수 있도록 유지할 책임이 있음
민법 제654조	임차인은 필요비 지출 시 임대인에게 상환 청구 가능
대법원 2006다60718	계약 체결 당시 존재하지 않은 하자라도, 임대인은 책임을 질 수 있음

하자 분쟁 예방을 위한 체크포인트

계약 전·후 다음 사항을 미리 확인하면 하자 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다.

• 계약 전 집 상태 상세히 점검 및 사진 촬영
• 계약서 특약란에 하자 발생 시 책임 구체화
• 입주 직후 체크리스트 작성 후 임대인과 공유
• 수리 요청은 반드시 문자·이메일로 기록 남기기
• 중개인에게 계약 당시 하자 확인 내역 요청

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q 입주 직후 보일러가 고장 났는데, 임차인이 수리비를 부담해야 하나요?

아니요. 보일러는 주거의 기본설비로, 고장 원인이 임차인의 과실이 아니라면 임대인이 수리 책임을 져야 합니다.

Q 벽지가 낡아서 들뜨는 경우, 수리 책임은 누구에게 있나요?

자연 마모나 노후에 의한 하자라면 임대인의 책임입니다. 하지만 임차인의 고의·과실이라면 보증금에서 차감될 수 있습니다.

Q 화장실 변기 고장은 임차인이 고쳐야 하나요?

배관 자체 문제나 노후로 인한 고장이라면 임대인 책임입니다. 단, 이물질 투입 등 사용상 과실은 임차인 책임이 될 수 있습니다.

Q 임대인이 수리를 거부하면 임차인이 먼저 수리하고 비용을 청구할 수 있나요?

네. 단, 임대인에게 수리 요청을 했고 거부 또는 지연된 사실을 증거로 남긴 뒤에 수리해야 청구가 가능합니다.

Q 형광등, 수도꼭지 패킹 같은 소모품 교체는 누가 부담하나요?

일상적인 유지관리 범위 내의 소모품은 임차인이 교체해야 할 책임이 있습니다.

Q 계약서에 '모든 수리는 임차인이 부담한다'고 되어 있으면 무조건 따라야 하나요?

과도한 면책 조항은 무효가 될 수 있으며, 기본 설비의 하자에 대한 책임은 여전히 임대인에게 있을 수 있습니다.

하자 책임, 명확히 알아두면 분쟁이 줄어듭니다

임대차 계약 후 하자는 누구나 한 번쯤 겪는 문제입니다. 저 역시 새로 이사한 집에서 벽지와 보일러 문제로 곤란했던 기억이 있는데요, 그때 임대인과 원활히 소통하면서 법적 책임 기준을 근거로 차분히 해결할 수 있었습니다. 하자 문제는 처음부터 책임 주체를 명확히 하고, 계약서에 관련 특약을 꼼꼼히 넣는 것만으로도 분쟁을 크게 줄일 수 있어요. 오늘 내용을 바탕으로 앞으로 계약할 때는 더욱 신중하게 준비하시길 바랍니다. 비슷한 경험이 있다면 댓글로 공유해주세요!