부동산 계약 시 반드시 확인해야 할 체크리스트 10가지

계약서에 도장 찍기 전, 단 10분만 더 확인하세요. 몇 천만 원이 오가는 부동산 계약, 이 10가지 체크리스트로 피해를 막을 수 있습니다!

안녕하세요! 집을 계약할 때마다 괜히 긴장되고 불안한 분들 많으시죠? 저도 처음 전세 계약을 할 때, 등기부등본 보는 법도 몰라서 부동산 사장님 말만 믿고 도장을 찍었던 기억이 있습니다. 다행히 문제는 없었지만, 요즘 같은 세상에 그렇게 막연히 계약을 맺는 건 위험한 일이에요. 오늘은 부동산 매매든 전세든 월세든, 계약 전에 꼭 확인해야 할 10가지 핵심 체크리스트를 정리해봤습니다. 이 글 하나면 복잡한 계약도 훨씬 더 안전하게 마무리할 수 있어요!

1. 등기부등본 확인은 기본 중의 기본

부동산 계약의 가장 첫 걸음은 ‘등기부등본’ 확인입니다. 이는 해당 부동산의 공식적인 ‘이력서’라고 할 수 있죠. 이 서류에는 현재 소유자, 근저당권, 가압류, 임차권 등 권리 관계가 명확히 기재되어 있으며, 문제 있는 물건인지 아닌지를 한눈에 판단할 수 있는 핵심 자료입니다.

등기부등본은 누구나 열람 가능하며, 인터넷등기소(www.iros.go.kr)나 동 주민센터에서 발급받을 수 있습니다. 단, 등본은 반드시 ‘최신본’을 발급받아야 하며, 열람 시 소유자 이름, 주소지, 근저당 설정 여부, 기타 권리관계를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 임차권이 우선순위에 있는 경우, 추후 전입신고와 확정일자만으로는 보증금 보호가 어려울 수 있으니 특히 주의가 필요합니다.

2. 계약서상 소유자와 등기명의 일치 여부

등기부등본에서 확인한 소유자 명의와 계약서상의 임대인 또는 매도인이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 실제 거래 과정에서는 대리인이나 가족이 임대인 대신 계약을 진행하는 경우가 흔한데, 이럴 땐 반드시 위임장, 인감증명서, 본인 신분증 사본을 확인해야 합니다. 구두 확인으로는 절대 충분하지 않습니다.

만약 소유자가 공동 명의일 경우, 공동 소유자 전원의 동의가 있어야 법적 분쟁 소지를 줄일 수 있습니다. 공동명의 중 1명만 계약에 참여한 경우, 나중에 계약 무효나 손해배상의 문제가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

3. 보증금/월세 금액 및 입금 계좌 정확성

계약서에 기재된 보증금, 월세, 관리비 등의 금액이 명확하게 표기되어 있는지 확인해야 합니다. 특히 금액 단위를 잘못 기재하거나, 한글과 숫자의 불일치로 인한 분쟁이 종종 발생합니다. 예: "이천만원(₩2,000,000)"처럼 숫자 표기가 다르면 법적 효력에서 문제될 수 있으니 반드시 한글 금액과 숫자를 일치시켜야 합니다.

또한 입금 계좌의 예금주 명의가 반드시 임대인 본인과 동일한지 확인해야 하며, 부동산 중개업자나 타인 명의 계좌로 송금하지 마세요. 부득이한 경우엔 반드시 임대인이 서명한 계좌 사용 동의서 또는 위임 확인서를 받아두세요. 송금 후에는 이체 내역을 캡처하고 계약서와 함께 출력해 두는 것이 안전합니다.

4. 불법건축물 여부 확인하기

건물 외관은 멀쩡해 보여도, 무단 증축·불법 용도 변경 등이 존재할 수 있습니다. 이 경우 해당 건축물은 철거 명령이나 사용 제한을 받을 수 있어, 전세금 반환이나 계약 해지 과정에서 큰 불이익을 당할 수 있습니다. 반드시 건축물대장과 현장 실물이 일치하는지 비교해 확인하세요.

지자체 건축과나 온라인 ‘정부24’에서 열람 가능한 건축물대장을 통해 건물의 구조, 층수, 용도, 증축 내역 등을 확인할 수 있으며, 특히 옥탑방, 반지하, 창고 개조 주택 등의 경우 실제 용도와 다르게 운영되는 경우가 많아 주의해야 합니다.

5. 입주일 및 잔금일 정확히 기재

계약서 상에 입주일, 중도금일, 잔금일은 명확하게 날짜로 기재되어야 하며, “계약일로부터 30일 이내” 등의 모호한 표현은 분쟁의 씨앗이 됩니다. 특히 입주일과 보증금 납부일의 순서를 확인하여, 전입신고 및 확정일자 등록 가능 여부도 함께 체크하세요.

전세나 월세 계약에서는 잔금일에 입주 및 열쇠 인계가 동시에 이뤄지는 경우가 일반적입니다. 하지만 간혹 기존 세입자의 퇴거가 지연되거나 집주인이 시간을 미루는 사례가 있으니, 입주일을 놓치면 이사비용이나 대기 비용이 발생할 수 있습니다. 이런 상황에 대비해 특약사항에 입주지연 시 책임 조건을 넣는 것도 좋은 방법입니다.

6. 그 외 꼭 확인해야 할 항목 5가지

앞에서 언급한 5가지 외에도 계약 전에 반드시 체크해야 할 사항들이 있습니다. 아래 리스트를 통해 최종 확인 절차를 간편하게 정리해보세요.

• 전입신고 & 확정일자 등록 가능 여부: 임차보증금 보호를 위해 반드시 확인
• 관리비 내역 확인: 난방 방식, 수도세 포함 여부 등 상세히 체크
• 건물 하자 유무: 곰팡이, 결로, 누수, 창문·도어 상태 등 입주 전 점검
• 중개업자 등록 여부: 공인중개사 자격과 개업등록증 유효성 확인
• 특약사항 작성: 계약 파기, 수리 책임, 옵션 포함 여부 등을 명확히 기재

자주 묻는 질문 (FAQ)

맺음말: 계약 전에 10분만 더, 내 재산을 지키는 습관

부동산 계약은 인생의 큰 결정 중 하나입니다. 한 번의 서명으로 수천만 원, 수억 원의 재산이 오가고, 그만큼 실수가 큰 후회로 이어질 수 있습니다. 등기부등본, 건축물대장, 계약서 항목 하나하나가 복잡하게 느껴질 수 있지만, 사실은 단 10가지 항목만 꼼꼼히 체크하면 리스크는 대부분 줄일 수 있습니다.

오늘 소개한 체크리스트는 제가 실제 계약하면서 직접 정리한 내용이기도 하고, 법률상담에서 자주 나오는 실수들을 기반으로 구성한 것이기도 합니다. 공인중개사에게 맡겼다고 끝이 아닙니다. 여러분 스스로가 '계약의 주체'임을 잊지 마세요. 귀찮고 복잡해 보여도, 오늘의 이 한 번의 확인이 몇 년 후 내 재산을 지켜주는 든든한 방패가 되어줄 겁니다.

혹시 오늘 글을 읽고도 헷갈리는 항목이 있다면 댓글로 질문 남겨주세요. 실제 사례나 더 구체적인 양식도 함께 공유드릴게요. 모두 안전한 부동산 거래 하시길 바랍니다! 😊